پیش بینی قیمت مسکن در ماه های آینده - تور ارمنستان ارزان

جهت دریافت خدمات پتینه کاری با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

به گزارش خبرنگاران به نقل از ایبنا؛ متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در دی ماه امسال به بیش از 13.8 میلیون تومان رسید که نسبت به ماه قبل افزایش حدود 2 درصدی نشان می داد. این رشد ماهانه مثبت در حالی برای دومین ماه پیاپی رخ داد که در چند ماه قبل از آن مسکن در حال ارزان تر شدن بود و معاملات بسیار محدودی به ثبت می رسید. این تغییر فرایند حرکت قیمت این سؤال را به وجود می آورد که آیا فاز بازار مسکن تغییر نموده و بر خلاف انتظار وارد دوره رونق شده یا گرمای بازار مسکن در اوایل زمستان موقتی است و پایدار نخواهد بود؟

تحولات اخیر از دید آمار و ارقام

فرایند رشد قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران که از اوایل سال 1397 شدت گرفته بود، در اواخر این سال تا حدودی ملایم شد اما مجدداً در بهار 1398 اوج گرفت و در اردیبهشت ماه نرخ رشد نقطه به نقطه 112 درصد را تجربه کرد که رقمی کم سابقه محسوب می شد. این فرایند افزایشی که متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در تهران را تا بیش از 133 میلیون ریال در تیرماه افزایش داده بود، از مردادماه متوقف و حتی نزولی شد تا در آبان امسال سطح قیمت ها به متوسط کمتر از 125 میلیون ریال به ازای هر مترمربع برگردد که این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل تنها 35.8 درصد رشد نشان می داد. افت نرخ رشد قیمت مسکن بازتابی از کاهش استقبال متقاضیان خرید از این بازار بود که خود را در افت شدید تعداد معاملات هم نشان می داد. تعداد 2 هزار و 800 معامله واحد مسکونی ثبت شده برای شهریورماه امسال، کمترین رقم ثبت شده از ابتدای سال 1391 به بعد که آمار سامانه معاملات املاک و مستغلات در دسترس هست محسوب می شد. هرچند این معاملات در ماه های بعدی اندکی افزایش یافت و در آبان به 4 هزار معامله رسید، اما با حجم معاملات سال قبل که به طور متوسط به نزدیک 11 هزار معامله می رسید، قابل مقایسه نبود.

با این حال انتظار می رفت که انباشت بخشی از معاملات بالقوه صورت نگرفته در این ماه ها به انتهای سال منتقل گردد و این حد از سردی بازار زیاد به طول نیانجامد. این اتفاق در آذرماه افتاد و تعداد معاملات ثبت شده را با 7/134 درصد رشد نسبت به آبان به بیش از 9 هزار و 500 معامله رساند. در آذرماه برای اولین بار بعد از شش ماه فرایند کاهنده، نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن تهران افزایشی شد و به 41.6 درصد رسید که معادل رشد ماهانه قابل توجه 8.5 درصد بود. این فرایند کمابیش در دی ماه نیز ادامه پیدا کرد و متوسط قیمت به 13.8 میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسید که نسبت به ماه قبل از آن 2.1 درصد و نسبت به ماه مشابه سال گذشته 40.9 درصد رشد نشان می دهد. تعداد معاملات در این ماه حتی از آذر هم بیشتر بود و نزدیک به 10 هزار و 700 واحد مسکونی بین خریداران و فرشندگان دست به دست شد که 59.0 درصد بیشتر از ماه مشابه سال قبل بود. نمودار زیر متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی و همچنین تعداد معاملات ثبت شده در شهر تهران را از ابتدای سال 1396 تا دی ماه امسال نشان می دهد.

تحلیل شرایط

بعد از رشد قابل توجه قیمت و حجم معاملات تا تابستان امسال، این انتظار می رفت که بازار به مرور وارد فاز رکودی گردد، چنانکه در چند ماه میانی سال نیز این رخ داد. با این حال در دو ماه آذر و دی شرایط متفاوتی رقم خورد و این ذهنیت را ایجاد کرد که شاید دوره رکودی این بار خیلی زود به سرانجام رسیده است. برای شرح این شرایط باید به چند نکته توجه داشت:

اول اینکه حجم معاملات از خرداد تا آبان امسال بسیار پایین و ناچیز بود. اگرچه این کاهش شدید در معاملات ثبت شده عمدتاً به دلیل کاهش معنادار قدرت خرید مصرف نمایندگان و نتیجه طبیعی جهش قیمت ها بوده، تعداد ناچیز حدود 3 تا 4 هزار معامله در تهران به نوعی به تعویق انداختن معامله را نیز نشان می داد. به بیان دیگر شرایط نااطمینانی و اقتصاد بی ثبات کشور در این مدت تصمیم گیری برای ورود به بازار مسکن را با تردید روبرو نموده بود و همین امر موجب به تعویق انداختن بسیاری از معاملات در این مدت شده بود. با این حال با نزدیک شدن به سرانجام سال و با پدید آمدن ثبات نسبی و هر چند ناچیز در بازارها، بسیاری از معاملات بالقوه به عمل رسیدند و سطح بالاتری از معاملات را ثبت کردند. البته تعداد 9 یا 10 هزار معامله در هر ماه رقم خیلی زیادی محسوب نمی گردد و در واقع از رقم معمول دوره های رکود قبلی به طور معنادار فراتر نرفته است. از طرف دیگر از آنجا که قیمت های اعلامی و محاسبه شده نیز در واقع متوسط قیمت واحدهای معامله شده هستند، زمانی که تعداد بسیار محدودی معامله به ثبت رسیده باشد قیمت اعلامی برای کل شهر نیز دارای خطای بیشتری بوده و دقت زمانی که تعداد نمونه بالا هست را ندارد. بنابراین متوسط قیمت در ماه هایی که تنها حدود 3 هزار معامله صورت گرفته را نمی توان به درستی تحلیل کرد و افزایش یا کاهش آن را ملاک قرار داد.

از طرف دیگر نقش افزایش سقف تسهیلات نیز در این تحرک بازار قابل انکار نیست. طبق مصوبه جدید شورای پول و اعتبار تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم و همچنین وام جعاله افزایش داشته و در بهترین حالت یک زوج در تهران قادر به دریافت 280 میلیون تومان تسهیلات بر روی یک واحد ملکی هستند. هر چند در مقایسه با افزایش قیمت ها طی یکی دو سال اخیر این میزان افزایش در تسهیلات باز هم قدرت خرید چندانی برای بیشتر واحدهای مسکونی ایجاد نمی کند، به هر حال برای گروهی از واحدهای کوچک متراژ در مناطق متوسط رو به پایین، یاری خوبی محسوب می گردد.

جمع بندی

تحرک اخیر بازار مسکن در آذر و دی امسال اول از همه تحت تأثیر شرایط خاص اقتصاد کشور در این سال و انباشت تقاضای بالقوه در این ماه ها بوده است. از یک طرف بخشی از معاملاتی که در ماه های قبل باید صورت می گرفته به دلایلی به تعویق افتاده و در این دو ماه بالفعل شده است، و از طرف دیگر به طور معمول با نزدیک شدن به انتهای سال بسیاری از متقاضیان مصرفی سعی دارند هر چه زودتر تکلیف محل زندگی خود را روشن نمایند و به همین دلیل معمولاً تعداد معاملات در چند ماه سرانجامی سال با رشد همراه می گردد. علاوه بر این، افزایش سقف تسهیلات نیز به یاری بعضی متقاضیان آماده و در مجموع آمار ثبت معاملات را افزایش داده است. با این حال به نظر نمی رسد که این فرایند با همین شدت ادامه داشته باشد و رونق به بازار مسکن به این سرعت برگردد. در دو ماه انتهایی سال اگرچه احتمالاْ با افزایش خفیف قیمت همراه باشیم، متوسط تعداد معاملات بهمن و اسفند کمتر از معاملات دی ماه خواهد بود. بنابراین، با فرض عدم وقوع اتفاقات خاص در اقتصاد کشور، انتظاری برای جهش مجدد قیمت مسکن در چند ماه آینده وجود ندارد.