نوبت ابرحباب زمین - تور ارمنستان ارزان

به گزارش دنیای اقتصاد؛ این شرایط باعث کاهش قیمت های پیشنهادی فروش زمین شده است. در سمت مقابل، تقاضای غیرمصرفی که طی یک سال ونیم گذشته بازیگر اصلی معاملات املاک کلنگی بود، هم اکنون جای خود را به ورود احتیاطی سازنده ها به این بازار - تقاضای مصرفی زمین- داده است.

رفت وآمد های اخیر در بازار زمین، نشانه روشنی از سررسید ابرحباب املاک کلنگی است. تغییرات قیمت زمین و مسکن طی سال های بعد از ثبات در دوره گذشته نشان می دهد میانگین قیمت واحد های مسکونی از سال 94 تا انتها بهار سال جاری تقریبا 3/ 4 برابر شد؛ اما بهای فروش کلنگی ها بیش از 500 درصد افزایش یافت که عظیم ترین حباب ملکی است.

مالکان املاک کلنگی با خروج از لاک انتظارات تورمی، برای عرضه املاک خود به بازار ساخت و ساز اعلام آمادگی کردند. تحقیقات میدانی از آخرین شرایط بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی مناسب برای ساخت وساز نشان می دهد بازار معاملات و عرضه زمین های مسکونی نیز مانند بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان در روز های اخیر تحت تاثیر تغییر انتظارات تورمی به انتظارات خوش بینانه ناشی از کاهش ریسک های غیرمالی قرار گرفته و حباب قیمتی در این بازار آماده تخلیه است.

علاوه بر آماده شدن بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی برای تخلیه حباب قیمتی، بازیگران اصلی بازار معاملات زمین در چند ماه گذشته، فعالیت خود در این بازار را به طور محسوس کاهش داده اند. کارشناسان کاهش فعالیت سرمایه داران عظیم ملکی در بازار املاک کلنگی و زمین های مسکونی را به استعفای بازیگر اصلی معاملات زمین در ماه های گذشته تعبیر می نمایند.

بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی همیشه از این جهت که زمین گران ترین جزء ساختمانی در ساخت وساز ها محسوب می گردد به عنوان بازار بالادست مسکن شناخته می گردد که هر نوع تغییر و تحول در قیمت این نوع از املاک منجر به تغییر قیمت واحد های مسکونی نوساز و سپس اثرگذاری بر قیمت فروش سایر واحد های مسکونی می گردد.

در واقع تغییرات قیمت زمین را می توان به عنوان حلقه اول زنجیره کشف قیمت در بازار مسکن مورد توجه قرار داد. تغییرات قیمتی در بازار زمین همیشه از یکسو باعث تغییر رفتار سازنده ها و تیراژ ساخت مسکن و ازسوی دیگر منجر به اثرگذاری قیمتی بر سایر واحد های مسکونی موجود در بازار می گردد و از این جهت نوعی اثر دوگانه بر تغییرات و تحولات قیمتی بازار مسکن دارد.

در حداقل یک سال گذشته نیز سرمایه گذاران کلان ملکی بازار زمین و املاک کلنگی را به عنوان مقصد سرمایه گذاری انتخاب کردند در حالی که سرمایه گذاران با بودجه کمتر وارد بازار معاملات آپارتمان شدند. با این حال تحت تاثیر تحولات غیرمالی اخیر و کاهش ریسک های غیر مالی و در نتیجه کاهش انتظارات تورمی، جریان ورودی سرمایه گذاران به عنوان بازیگران اصلی معاملات زمین در ماه های اخیر به طور نسبی متوقف شده است و از سوی دیگر مالکانی که به دلیل انتظارات تورمی حاضر به فروش یا مشارکت با سازنده ها برای ساخت مسکن نبودند، گارد خود را بازتر نموده و برای توافق با سازنده ها تمایل نشان می دهند.

با این حال همچنان ورود بسازوبفروش ها به بازار زمین، با احتیاط همراه است. بساز وبفروش ها امیدوارند سطح قیمت زمین و املاک کلنگی کاهش یابد. این در حالی است که تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد نشان می دهد طی روز های اخیر قیمت پیشنهادی فروش زمین و املاک مسکونی کلنگی نه به اندازه قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان، اما به طور نسبی کاهش یافته است.

تحقیقات میدانی صورت گرفته در روز های گذشته نشان داد سطح قیمت های پیشنهادی مالکان برای فروش آپارتمان حدود 17 تا 20 درصد کاهش یافته است، اما تحقیقات به عمل آمده نشان می دهد این میزان کاهش در بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی بین 8 تا 15 درصد بوده است. از سوی دیگر مالکان به دلیل تغییر انتظارات تورمی به انتظارات خوشبینانه، از لاک انتظارات تورمی خارج شده اند که این موضوع بیشتر ناشی از تاثیرگذاری آرامش نسبی و توقف فرایند رشد افسارگسیخته ارز در روز های اخیر و کاهش نوسان در این بازار است.

بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی همچنین از سوی دیگر با یک مشخصه عمده در روز های اخیر روبرو شده است که می توان آن را به باخت طمع کاران مهرماه تعبیر کرد. در مهرماه و همچنین ماه های قبل از آن بعضی از فروشنده های زمین به طور مصمم به دنبال افزایش هر چه بیشتر قیمت زمین و ملک کلنگی خود بودند، اما تحت تاثیر کاهش انتظارات تورمی و قرار دریافت بازار معاملات زمین در فاز تخلیه حباب قیمتی، این گروه از طمع کاران ملکی نیز شکست خوردند. در بعضی از ماه ها حتی عرضه زمین به بازار املاک از سوی مالکان متوقف شد تا در ماه های بعد زمین ها با قیمت های بالاتر به بازار عرضه گردد.

با این حال، هنوز هم بعضی از سازنده ها از ادامه رشد قیمت مصالح ساختمانی ابراز نگرانی می نمایند و همین عامل موجب شده است که با احتیاط بیشتری به بازار زمین و ساخت وساز ورود نمایند. تداوم رشد قیمت مصالح ساختمانی عامل اصلی نگرانی آن ها در این زمینه است.

بازار معاملات زمین همچنین از یک زاویه دیگر این روز ها دچار تغییر و تحول شده است. هم اکنون در بازار معاملات زمین بعضی از سازنده ها که واحد های مسکونی نوساز در اختیار دارند در مرحله بین فروش واحد ها و خرید زمین برای شروع پروژه های جدید قرار دارند که در واقع به نوعی می توان از آن ها به عنوان سازنده های معلق یاد کرد.

این گروه از سازنده ها هم اکنون در فرآیند فروش واحد های مسکونی آماده خود قرار دارند؛ چرا که به دنبال کاهش انتظارات تورمی هم اکنون حجم عرضه واحد های آماده سازنده ها نیز به طور نسبی به بازار افزایش یافته است و بعضی از سازنده ها کوشش می نمایند واحد های مسکونی خود را به فروش برسانند. کاهش سطح قیمت های پیشنهادی در روز های اخیر تحت تاثیر کاهش انتظارات غیرتورمی موجب شده است که این گروه از سازنده ها حجم عرضه واحد های مسکونی خود به بازار را افزایش دهند تا بتوانند در صورت افت قیمت ها در آینده نزدیک، حاشیه سود ناشی از سطح فعلی قیمت ها را از آن خود نمایند.

آنالیز ها بر مبنای تحقیقات میدانی به عمل آمده و فایل های مورد آنالیز مربوط به آگهی های فروش زمین و املاک مسکونی کلنگی در مناطق مختلف شهر تهران نشان می دهد هم اکنون میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در مناطق جنوبی شهر تهران بین 15 میلیون تا 30 میلیون تومان است.

این میزان در مناطق متوسط غرب تهران معادل حدود 60 میلیون تا 80 میلیون تومان به ازای هرمترمربع است. مبلغ بلاعوض در معاملات مشارکت در ساخت که از سوی سازنده به مالکان در جریان تخریب و نوسازی پرداخت می گردد نیز در این مناطق (مناطق مصرفی غرب تهران) به ازای هر مترمربع برابر با مبلغی حدود 8 تا 10 میلیون تومان است.

در محلات مصرفی منطقه دو شهر تهران نیز متوسط قیمت فروش هرمترمربع زمین و ملک مسکونی کلنگی براساس فایل های مورد آنالیز بین 90 میلیون تا 130 میلیون تومان است. از سوی دیگر در بعضی از محلات لوکس تر این منطقه این میزان معادل 100 میلیون تا 150 میلیون تومان است.

آنالیز ها در مورد تحولات بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی و مقایسه آن با تحولات بازار معاملات مسکن به لحاظ سطح قیمت ها و تغییرات آن، حاکی است از سال 94 تا انتها بهار 99 میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 4/ 3 برابر شده است، این در حالی است که میانگین قیمت زمین در همین بازه زمانی در پایتخت 3/ 6 برابر شده است. این موضوع نشان می دهد در این بازه زمانی بیشترین حباب ملکی مربوط به بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی بوده است.

میانگین قیمت زمین در این بازه زمانی برای هر مترمربع از 4 میلیون به 25 میلیون تومان افزایش یافته است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در همین مدت، از مترمربعی 4 میلیون تومان به محدوده قیمتی 17 میلیون و 200 تا 17 میلیون و300 هزار تومان قرار گرفته است.

این آمار ها نشان می دهد در بازه زمانی اعلام شده حباب قیمتی در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی بیشتر از حباب قیمتی بازار مسکن بوده است و بنابراین انتظار می رود در فرایند تخلیه حباب قیمتی پیش رو، میزان کاهش قیمت زمین و ملک کلنگی بیش از کاهش قیمت آپارتمان و واحد های مسکونی باشد.